Riforma del condominio 2012: ripartizione spese per scale e ascensore; requisiti, nomina e revoca dell’amministratore; polizza assicurativa

(continua da “Riforma del condominio 2012: conto corrente, maggioranze in assemblea, innovazioni, impianti di videosorveglianza, tabelle millesimali”)

La suddivisione delle spese sostenute per i lavori riguardanti scale e ascensori (pulizia, manutenzione, sostituzione, energia elettrica) viene stabilita per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in proporzione all’altezza del piano abitato. Inoltre, ai fini del concorso di metà della spesa ripartita in ragione del valore delle singole unità immobiliari, “si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune” (art. 1124 c.c.).

Quando i condomini sono almeno nove, l’assemblea (o l’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario se la stessa assemblea non vi provvede) nomina un amministratore (art. 1129 c.c.) che, all’accettazione della nomina o del rinnovo, deve specificare l’importo dovuto a titolo di compenso.

Se viene richiesto dall’assemblea, la nomina dell’amministratore è subordinata alla stipulazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile, a copertura dai rischi derivanti dallo svolgimento del mandato. Contestualmente all’inizio di eventuali lavori straordinari, l’amministratore è obbligato ad adeguare i massimali di polizza in funzione dell’entità delle maggiori spese deliberate.

L’amministratore rimane in carica senza necessità di conferma anno per anno e può essere revocato in ogni momento con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina, o con le modalità previste dal regolamento condominiale. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 (art. 1138 c.c.).

L’amministratore può essere revocato anche su disposizione dell’autorità giudiziaria a cui abbia fatto ricorso un singolo condomino in presenza di gravi irregolarità o per la mancata rendicontazione della gestione. Costituiscono gravi irregolarità, tra le altre, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e per la revoca/nomina dell’amministratore, la gestione dei flussi di denaro che generi confusione patrimoniale tra le somme dell’amministratore e quelle dei condomini, la mancanza di diligenza nella cura dell’azione ed esecuzione coattiva relativa all’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio. Se si sono manifestate gravi irregolarità fiscali o non si è proceduto ad accensione di conto corrente intestato al condominio, i condomini possono chiedere la convocazione dell’assemblea a seguito della quale, in caso di mancata revoca, gli stessi possono ricorrere all’autorità giudiziaria; qualora la domanda venisse accolta, il ricorrente otterrebbe risarcimento delle spese legali dal condominio che a sua volta andrebbe a rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Può essere eletto amministratore colui che gode dei diritti civili e non è stato protestato né condannato per delitti contro il patrimonio. Inoltre l’amministratore deve possedere un diploma di maturità, deve aver frequentato un apposito corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale ad eccezione del caso in cui venga nominato uno tra i condomini dello stabile (art. 71-bis disp. att.); coloro che abbiano già svolto l’attività per almeno un anno fra i tre precedenti l’entrata in vigore delle presenti disposizioni, invece, sono obbligati alla sola formazione periodica.

Obbligazioni Atlantia TF 2012-2018: rendimento lordo 3,703%

Atlantia S.p.A., con comunicato del 27 novembre 2012, rende noti i seguenti dati relativi alle obbligazioni a tasso fisso Atlantia TF 2012-2018 (ISIN IT0004869985)

–        data di emissione e di godimento: 30/11/2012

–        data di scadenza: 30/11/2018

–        prezzo di emissione: 99,59% del valore nominale

–        tasso di interesse nominale annuo lordo: 3,625%

–        tasso di rendimento annuo lordo effettivo a scadenza: 3,703%, determinato sommando un margine di 260 punti base al tasso mid swap a sei anni.

Non è ancora disponibile il rating.

Asta del 29 novembre 2012: Btp 5 anni e Btp 10 anni

Il MEF ha disposto per giovedi 29 novembre 2012, in asta marginale e con regolamento 03/12/2012, il collocamento dei titoli di Stato relativi ai Buoni del Tesoro Poliennali quinquennali e decennali.

I Btp 5 anni (ISIN IT0004867070, decorrenza 01/11/2012, scadenza 01/11/2017, tasso d’interesse annuo lordo 3,5%) sono offerti in terza tranche per ammontare nominale dell’emissione da un minimo di 2 miliardi di euro ad un massimo di 3 miliardi di euro ed avevano fatto segnare rendimento lordo del 3,8% nella precedente asta dello scorso 30 ottobre. Nella mattinata di giovedi i Btp quinquennali hanno fatto registrare rendimento lordo in discesa al 3,23%, prezzo di aggiudicazione 101,34 e rapporto di copertura 1,24 derivante da richieste per quasi 3,72 miliardi di euro (assegnato l’importo massimo offerto).

I Btp 10 anni (ISIN IT0004848831, decorrenza 01/05/2012, scadenza 01/11/2022, tasso d’interesse annuo lordo 5,5%) sono offerti in settima tranche per ammontare nominale dell’emissione da un minimo di 2 miliardi di euro ad un massimo di 3 miliardi di euro ed avevano fatto segnare rendimento lordo del 4,92% nella precedente asta dello scorso 30 ottobre. I Btp decennali, nella mattinata di giovedi, hanno fatto registrare rendimento lordo in discesa al 4,45%, prezzo di aggiudicazione 108,7 e rapporto di copertura 1,18 derivante da richieste per oltre 3,53 miliardi di euro (assegnato l’importo di oltre 2,98 miliardi di euro).

Fonte: Dipartimento del Tesoro

(per la prossima asta dei Btp quinquennali e decennali: “Asta del 28 dicembre 2012: Btp 5 anni e Btp 10 anni“)

Riforma del condominio 2012: conto corrente, maggioranze in assemblea, innovazioni, impianti di videosorveglianza, tabelle millesimali

(continua da “Riforma del condominio 2012: azione legale obbligatoria contro un condomino moroso, copia documenti in formato digitale, sanzioni e animali domestici”)

Tutti i flussi monetari, in uscita ed in entrata compresi quelli provenienti da terzi, devono transitare per un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, affinchè non vi sia confusione patrimoniale tra le somme appartenenti ai condomini e quelle appartenenti all’amministratore; a ciascun condomino è consentito prendere visione della relativa rendicontazione o estrarne copia a proprie spese (art. 1129 c.c.). La riforma del condominio 2012, nella specie, recepisce la sentenza della Corte di Cassazione n. 7162 del 10/05/2012: “ ……. l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.”).

In base al DDL definitivamente approvato dalla Commissione Giustizia del Senato il 20 novembre 2012, inoltre, il quorum costitutivo dell’assemblea in prima convocazione è stato abbassato alla maggioranza dei partecipanti al condominio e ai 2/3 terzi del valore dell’edificio, e le relative deliberazioni sono validamente approvate “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, 1° e 2°, c.c.).

La stessa condizione ultima per l’approvazione della deliberazione di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. si rende necessaria per disporre le innovazioni (art. 1120 c.c.) che abbiano ad oggetto gli interventi volti a migliorare la sicurezza, “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune”, “l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo” ed infine (art. 1122-ter c.c.) l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni. Per le innovazioni ordinarie, invece, è richiesta la maggioranza di cui al 5° comma dell’art. 1136 c.c.

L’assemblea è regolarmente costituita in seconda convocazione con la presenza di 1/3 del numero complessivo dei condomini e di un terzo dei millesimi di proprietà, e la deliberazione è “approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio” (quorum deliberativo: art. 1136, 3°, c.c.).

Per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni è necessario in assemblea un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio (art. 1117-ter).

I valori delle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità (art. 69 disp. att.), mentre possono essere rettificati o modificati con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 in caso di errore oppure “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”; nell’ultimo caso le spese sono a carico di colui che ha dato luogo alla variazione.

In caso di revisione giudiziaria non viene previsto il litisconsorzio necessario.

Le precedenti disposizioni si applicano pure per le tabelle redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Ogni condomino dissenziente, astenuto o assente può ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere l’annullamento della deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio entro il termine di 30 giorni a decorrere dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti ovvero dalla data di comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.).

Il condomino che non intenda beneficiare dell’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento può agire senza il benestare dell’assemblea purché non provochi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e continui a sostenere le relative spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (art. 1118, 4°, c.c.).

(continua “Riforma del condominio 2012: ripartizione spese per scale e ascensore; requisiti, nomina e revoca dell’amministratore; polizza assicurativa“)

Previsioni Euribor 3 mesi del 23 novembre 2012

Perdono solo un millesimo nelle ultime cinque sedute sia l’Euribor 1 mese (0,107%) che l’Euribor 3 mesi (fermo al minimo storico 0,19% in data 23/11/2012), ma la novità è rappresentata dalle recenti battute d’arresto dei tassi a scadenza 6 e 12 mesi, giovedi bloccati sui rispettivi fixing 0,351% e 0,581%.

Praticamente fermi i tassi sulle scadenze più brevi (venerdi Euribor 1-2-3 settimane rispettivamente a 0,077%, 0,084%, 0,091%); più vivace l’andamento dell’Euribor overnight, giovedi a 0,071%.

Sprazzi di fiducia hanno generato increspature dei tassi future, ma anche cautela e attesa hanno caratterizzato i mercati durante una settimana che ha visto prima Francia e Germania dividersi in ordine alla questione della vigilanza Bce sulle banche europee e poi il rinvio del vertice Eurogruppo sulle modalità di riduzione del debito pubblico greco.

I tassi impliciti nei derivati sull’Euribor 3 mesi, lungo tutta la scaletta ricavata il 23 novembre 2012, presentano variazioni in aumento che non cambiano la sostanza delle previsioni di Londra; in particolare per le scadenze ravvicinate: stabilità per il mese prossimo, un lieve calo fino al minimo di marzo 2013 (0,18%) e poi una lenta risalita.

Differenziale Euribor-Ois mercoledi pomeriggio a 12,6 punti base.

I depositi a 24 ore presso Bce e conti correnti, giovedi scorso, hanno fatto registrare circa 30 miliardi di euro in meno rispetto alla settimana prima, per un totale di 740 miliardi di euro.

(per le previsioni della prossima settimana sui tassi variabili dei mutui: “Previsioni Euribor 3 mesi del 30 novembre 2012“)

Asta 27 novembre 2012: CTZ, BTP€i 10 anni e BTP€i 15 anni

Per martedi 27 novembre 2012, con regolamento 30/11/2012, il MEF ha disposto il collocamento in asta marginale dei Certificati di credito del Tesoro “Zero coupon”, dei Buoni del Tesoro Poliennali indicizzati all’inflazione dell’Area Euro decennali e dei BTP€i 15 anni.

I Ctz (ISIN IT0004853807, decorrenza 28 settembre 2012, scadenza 30 settembre 2014) sono emessi in quinta tranche per ammontare nominale da un minimo di 2,5 miliardi di euro ad un massimo di 3,5 miliardi di euro ed avevano fatto registrare rendimento lordo pari al 2,397% nell’asta dello scorso 26 ottobre. Nella mattinata di martedi i Ctz 24 mesi, assegnati per l’importo massimo offerto (rapporto di copertura 1,5 derivante da richieste per oltre 5,25 miliardi di euro), hanno fatto segnare rendimento lordo in discesa all’1,923% (ai minimi da ottobre 2010) e prezzo di aggiudicazione pari a 96,57.

I BTP€i 10 anni (ISIN IT0004380546, decorrenza 15 marzo 2008, scadenza 15 settembre 2019, cedola al tasso d’interesse reale 2,35% annuo pagabile semestralmente) sono offerti in trentesima tranche ed avevano fatto registrare rendimento lordo pari al 4,39% nell’asta dello scorso 28 agosto. I BTP€i decennali (vita residua 7 anni), nella mattinata di martedi, hanno fatto segnare rendimento lordo al 2,53%, prezzo di aggiudicazione 99,00 e rapporto di copertura 1,94 derivante da richieste per oltre 1,45 miliardi di euro (importo assegnato pari a 747 milioni di euro).

I BTP€i 15 anni (ISIN IT0004735152, decorrenza 15 marzo 2011, scadenza 15 settembre 2026, cedola al tasso d’interesse reale 3,10% annuo pagabile semestralmente) sono offerti in sesta tranche ed avevano fatto registrare rendimento lordo pari al 3,75% nell’asta dello scorso 26 ottobre. I BTP€i 15 anni, nella mattinata di martedi, hanno fatto segnare rendimento lordo al 3,49%, prezzo di aggiudicazione 96,05 e rapporto di copertura 3,26 derivante da richieste per 826 milioni di euro (importo assegnato pari a 253 milioni di euro).

Fonte: Dipartimento del Tesoro

(per l’asta dei Ctz del mese prossimo: “CTZ: asta 27 dicembre 2012“)

(per la prossima asta dei BTP€i 15 anni: “CTZ, BTP€i 10 anni e BTP€i 15 anni: asta 25 febbraio 2013“)


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