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Detrazione 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici nuovi con bonifico, carta di credito o bancomat fino al 31 dicembre 2013

(continua da “Causale del bonifico per spese di ristrutturazione e codice fiscale del beneficiario. Trasferimento della detrazione per vendita dell’immobile”)

Per un elenco esemplificativo degli interventi ammessi ai fini della detrazione, riguardanti sia le singole unità abitative che le parti condominiali, è possibile fare riferimento alla fonte dell’Agenzia delle Entrate.

In aggiunta alla proroga al 31/12/2013, il decreto n. 63/2013 ha introdotto la detrazione dall’Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici nuovi di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), purché lo stesso acquisto sia finalizzato all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione e la relativa spesa documentata sia stata sostenuta dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013.

Rientrano tra i mobili agevolabili, ad esempio, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi e apparecchi di illuminazione che costituiscono necessario completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Non sono agevolabili, al contrario, porte, pavimentazioni (es. parquet), tende, tendaggi ed altri complementi di arredo.

Rientrano tra i grandi elettrodomestici, ad esempio, frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici ed apparecchi per il condizionamento.

La detrazione, calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro riferito alle spese complessivamente sostenute, va ripartita tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo. Detto limite si applica alla singola unità immobiliare, comprensiva di pertinenze, o alla parte comune dell’edificio oggetto di ristrutturazione, ma il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su diverse unità immobiliari avrà diritto altrettante volte al beneficio.

L’intervento di recupero del patrimonio edilizio è individuato sia per la manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo su singole unità immobiliari residenziali come anche su parti comuni di edifici residenziali, sia per la manutenzione ordinaria sulle sole parti comuni dell’edificio residenziale.

Le Entrate sottolineano che la detrazione per gli arredi interni alla propria unità immobiliare non è consentita se sono oggetto di ristrutturazione le sole parti condominiali: in quest’ultimo caso il beneficio è concesso pro-quota ai condomini unicamente per i beni acquistati al fine di arredare le stesse parti comuni (es. guardiola o appartamento del portiere, oppure sala adibita a riunioni condominiali o lavatoio), oltre che per i lavori sulle parti in comproprietà (sempre pro-quota).

L’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici è agevolabile anche se i beni sono destinati ad arredare un ambiente diverso dello stesso immobile oggetto di intervento edilizio.

Ai fini della detrazione è indispensabile che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui vengono sostenute le spese (nel periodo tra il 6 giugno 2013 ed il 31 dicembre 2013, come sopra indicato) per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), per le apparecchiature per le quali è prevista l’etichetta energetica. Per gli elettrodomestici che ne sono sprovvisti, l’acquisto è agevolato solo se per essi non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica.

La data di avvio dei lavori può essere dimostrata utilizzando le eventuali abilitazioni amministrative o comunicazioni richieste dalle norme edilizie oppure la comunicazione preventiva all’Asl; la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (autocertificazione ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 445/2000), invece, costituisce prova per quei lavori in relazione ai quali non sono necessarie comunicazioni o titoli abitativi.

Tra gli oneri detraibili vi sono le spese di trasporto e montaggio dei beni acquistati.

Al pari dei lavori di ristrutturazione, la detrazione per gli acquisti di mobili e di grandi elettrodomestici e per le relative spese di trasporto e montaggio dei beni spetta se i pagamenti vengono effettuati a mezzo bonifico bancario o postale con indicazione di:

–        causale del versamento (la stessa utilizzata da banche e Poste per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione agevolati fiscalmente);

–        codice fiscale del beneficiario della detrazione;

–        numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

In caso di pagamento a mezzo carta di credito o carta di debito, la data di pagamento è individuata nel giorno di utilizzo della carta come indicato nella ricevuta di transazione.

Diversamente, non è possibile effettuare il pagamento mediante assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.

E’ necessario conservare tutta la documentazione relativa alla transazione, alla ricevuta di pagamento con bonifico o carta bancomat o carta di credito ed annesso carteggio di addebito in conto corrente, alla fattura indicante natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquistati.

Causale del bonifico per spese di ristrutturazione e codice fiscale del beneficiario. Trasferimento della detrazione per vendita dell’immobile

(continua da “Detrazione Irpef per interventi di ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria e straordinaria: spese ammesse e interessi passivi sul mutuo”)

Tra le varie novità introdotte dalla normativa, nel caso in cui l’unità immobiliare sia oggetto di cessione (vendita o trasferimento per atto tra vivi) prima che sia trascorso l’intero periodo di agevolazione fiscale, è stata prevista la facoltà riconosciuta al venditore di scegliere se continuare ad usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate oppure trasferire il diritto all’acquirente/persona fisica dell’immobile (ipotesi che si realizza automaticamente in assenza di indicazioni contenute nell’atto di compravendita). In caso di decesso dell’avente diritto, invece, il bonus si trasmette per intero all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non può essere cumulata con l’agevolazione fiscale prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni relative al risparmio energetico.

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga, il codice fiscale o il numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

In particolare, dalla ricevuta del bonifico bancario o postale deve risultare con precisione il riferimento normativo inserito nella causale “bonifico per lavori di ristrutturazione ai sensi dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986”; infatti le Entrate, in risposta all’interpello n. 901-184/2013 (protocollo 2013/41381), hanno escluso la validità della causale del bonifico indicante il generico riferimento al Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

La stessa risoluzione della Direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate del Piemonte, tuttavia, ha ammesso il carattere descrittivo per la causale (es. “detrazione del 50% per spese di manutenzione straordinaria”) che pone l’operatore di banca o Poste in condizione di comprenderne il contenuto al fine di trattenere la ritenuta d’acconto sull’importo pagato; se invece la trattenuta non viene effettuata, l’omissione è imputabile al contribuente che, compilando il bonifico in maniera inappropriata, ha impedito la corretta codifica del versamento. Pertanto, in luogo della precisa norma, è consentita l’indicazione della disposizione che ha regolato la detrazione del 36% fino al 31/12/2011 (art. 1, legge 27 dicembre 1997, n. 449), ovvero quella che dal 1° gennaio 2012 ha prorogato a regime l’incentivo (art. 4, 1°, lettera c, decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201).

In caso il bonifico non presentasse i requisiti descritti, ai fini dell’ottenimento del beneficio fiscale, si renderebbe necessario procedere alla disposizione di un nuovo bonifico recante i dati corretti e regolare i flussi di pagamento col soggetto beneficiario (per approfondimenti sui contenuti della “risoluzione n. 55/E del 7 giugno 2012” si legga “D.L. 83/2012: detrazione 50% per intervento di ristrutturazione edilizia e bonifico”).

Le spese che non vengono liquidate a mezzo bonifico (oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere pagate con diverse modalità.

Quando diversi soggetti sostengono la spesa ed intendono tutti usufruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate. Se il bonifico contiene indicazione del codice fiscale del solo soggetto che fino al 13/05/2011 era obbligato a presentare il modulo di comunicazione al Centro operativo di Pescara, gli altri aventi diritto devono riportare nella dichiarazione dei redditi il codice fiscale indicato sul bonifico.

In aggiunta, per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

(continua “Detrazione 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici nuovi con bonifico, carta di credito o bancomat fino al 31 dicembre 2013“)

Riforma del condominio 2012: ripartizione spese per scale e ascensore; requisiti, nomina e revoca dell’amministratore; polizza assicurativa

(continua da “Riforma del condominio 2012: conto corrente, maggioranze in assemblea, innovazioni, impianti di videosorveglianza, tabelle millesimali”)

La suddivisione delle spese sostenute per i lavori riguardanti scale e ascensori (pulizia, manutenzione, sostituzione, energia elettrica) viene stabilita per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in proporzione all’altezza del piano abitato. Inoltre, ai fini del concorso di metà della spesa ripartita in ragione del valore delle singole unità immobiliari, “si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune” (art. 1124 c.c.).

Quando i condomini sono almeno nove, l’assemblea (o l’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario se la stessa assemblea non vi provvede) nomina un amministratore (art. 1129 c.c.) che, all’accettazione della nomina o del rinnovo, deve specificare l’importo dovuto a titolo di compenso.

Se viene richiesto dall’assemblea, la nomina dell’amministratore è subordinata alla stipulazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile, a copertura dai rischi derivanti dallo svolgimento del mandato. Contestualmente all’inizio di eventuali lavori straordinari, l’amministratore è obbligato ad adeguare i massimali di polizza in funzione dell’entità delle maggiori spese deliberate.

L’amministratore rimane in carica senza necessità di conferma anno per anno e può essere revocato in ogni momento con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina, o con le modalità previste dal regolamento condominiale. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 (art. 1138 c.c.).

L’amministratore può essere revocato anche su disposizione dell’autorità giudiziaria a cui abbia fatto ricorso un singolo condomino in presenza di gravi irregolarità o per la mancata rendicontazione della gestione. Costituiscono gravi irregolarità, tra le altre, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e per la revoca/nomina dell’amministratore, la gestione dei flussi di denaro che generi confusione patrimoniale tra le somme dell’amministratore e quelle dei condomini, la mancanza di diligenza nella cura dell’azione ed esecuzione coattiva relativa all’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio. Se si sono manifestate gravi irregolarità fiscali o non si è proceduto ad accensione di conto corrente intestato al condominio, i condomini possono chiedere la convocazione dell’assemblea a seguito della quale, in caso di mancata revoca, gli stessi possono ricorrere all’autorità giudiziaria; qualora la domanda venisse accolta, il ricorrente otterrebbe risarcimento delle spese legali dal condominio che a sua volta andrebbe a rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Può essere eletto amministratore colui che gode dei diritti civili e non è stato protestato né condannato per delitti contro il patrimonio. Inoltre l’amministratore deve possedere un diploma di maturità, deve aver frequentato un apposito corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale ad eccezione del caso in cui venga nominato uno tra i condomini dello stabile (art. 71-bis disp. att.); coloro che abbiano già svolto l’attività per almeno un anno fra i tre precedenti l’entrata in vigore delle presenti disposizioni, invece, sono obbligati alla sola formazione periodica.

Riforma del condominio 2012: conto corrente, maggioranze in assemblea, innovazioni, impianti di videosorveglianza, tabelle millesimali

(continua da “Riforma del condominio 2012: azione legale obbligatoria contro un condomino moroso, copia documenti in formato digitale, sanzioni e animali domestici”)

Tutti i flussi monetari, in uscita ed in entrata compresi quelli provenienti da terzi, devono transitare per un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, affinchè non vi sia confusione patrimoniale tra le somme appartenenti ai condomini e quelle appartenenti all’amministratore; a ciascun condomino è consentito prendere visione della relativa rendicontazione o estrarne copia a proprie spese (art. 1129 c.c.). La riforma del condominio 2012, nella specie, recepisce la sentenza della Corte di Cassazione n. 7162 del 10/05/2012: “ ……. l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.”).

In base al DDL definitivamente approvato dalla Commissione Giustizia del Senato il 20 novembre 2012, inoltre, il quorum costitutivo dell’assemblea in prima convocazione è stato abbassato alla maggioranza dei partecipanti al condominio e ai 2/3 terzi del valore dell’edificio, e le relative deliberazioni sono validamente approvate “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, 1° e 2°, c.c.).

La stessa condizione ultima per l’approvazione della deliberazione di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. si rende necessaria per disporre le innovazioni (art. 1120 c.c.) che abbiano ad oggetto gli interventi volti a migliorare la sicurezza, “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune”, “l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo” ed infine (art. 1122-ter c.c.) l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni. Per le innovazioni ordinarie, invece, è richiesta la maggioranza di cui al 5° comma dell’art. 1136 c.c.

L’assemblea è regolarmente costituita in seconda convocazione con la presenza di 1/3 del numero complessivo dei condomini e di un terzo dei millesimi di proprietà, e la deliberazione è “approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio” (quorum deliberativo: art. 1136, 3°, c.c.).

Per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni è necessario in assemblea un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio (art. 1117-ter).

I valori delle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità (art. 69 disp. att.), mentre possono essere rettificati o modificati con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 in caso di errore oppure “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”; nell’ultimo caso le spese sono a carico di colui che ha dato luogo alla variazione.

In caso di revisione giudiziaria non viene previsto il litisconsorzio necessario.

Le precedenti disposizioni si applicano pure per le tabelle redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Ogni condomino dissenziente, astenuto o assente può ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere l’annullamento della deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio entro il termine di 30 giorni a decorrere dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti ovvero dalla data di comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.).

Il condomino che non intenda beneficiare dell’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento può agire senza il benestare dell’assemblea purché non provochi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e continui a sostenere le relative spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (art. 1118, 4°, c.c.).

(continua “Riforma del condominio 2012: ripartizione spese per scale e ascensore; requisiti, nomina e revoca dell’amministratore; polizza assicurativa“)

Riforma del condominio 2012: azione legale obbligatoria contro un condomino moroso, copia documenti in formato digitale, sanzioni e animali domestici

Con la legge di riforma del 20/11/2012 in materia di condominio, in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, è stato previsto l’obbligo per l’amministratore di agire legalmente per la riscossione forzosa delle somme, al fine di ottenere pagamento dai condomini morosi, entro 6 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio durante il quale il credito è divenuto esigibile (articolo 1129 del codice civile).

Il mancato pagamento delle rate, pertanto, consente all’amministratore il ricorso al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza autorizzazione dell’assemblea e salvo che sia stato espressamente dispensato dalla stessa, ed impone la comunicazione ai creditori che lo interpellino dei dati relativi ai morosi: in tal modo i (fornitori) creditori potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti (vincolo di solidarietà) soltanto dopo l’escussione degli altri condomini (sussidiarietà). Inoltre l’amministratore può sospendere il condomino inadempiente dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato in caso il ritardo nei versamenti si sia protratto per un semestre (articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile). Colui che subentra nei diritti del condomino rimane obbligato in solido con lo stesso per i pagamenti dell’anno in corso e del precedente.

L’art. 71-ter disp. att., se si forma la maggioranza di cui al 1136, 2°, c.c. (“sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”), prevede per l’amministratore l’obbligo di attivazione di un sito internet condominiale che, protetto da password e con relativa spesa a carico dei condomini, consenta la fruizione in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera.

La violazione del regolamento condominiale, che non può contenere il divieto di tenere animali domestici in casa, comporta l’applicazione al condomino di una sanzione fino a 200 euro, elevata fino ad euro 800 in caso di recidiva, da devolversi al fondo spese ordinarie (art. 70 disp. att.).

(continua “Riforma del condominio 2012: conto corrente, maggioranze in assemblea, innovazioni, impianti di videosorveglianza, tabelle millesimali“)