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Mutui bancari

Fondo solidarietà mutui per acquisto prima casa: dal 15 novembre 2010 le domande per la sospensione delle rate

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Le famiglie in difficoltà col pagamento delle rate possono contare finalmente sull’istituzione del Fondo di solidarietà per i mutui finalizzati all’acquisto della prima casa – riferimenti normativi alla legge 24 dicembre 2007 n° 244, art. 2, commi 475 e seguenti, al Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze n° 132 del 21 giugno 2010 pubblicato su G.U.R.I. n° 192 del 18 agosto 2010, e al decreto del Direttore Generale del Tesoro del 14 settembre 2010 con cui è stato individuato nella CONSAP (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A.) il Gestore del Fondo.

Al verificarsi di un accadimento fra quelli espressamente elencati, e qualora i soggetti titolari del mutuo fossero in possesso di determinati requisiti, in aggiunta al sollevamento dall’obbligo di corrispondere gli oneri finanziari e notarili scatterebbe la sospensione – fruibile al massimo due volte e fino a 18 mesi complessivi – del pagamento delle rate per quelle famiglie che si avvalessero del Fondo sino ad esaurimento delle risorse stanziate, e sempre che le stesse famiglie non abbiano già usufruito dei benefici di misure similari ed incompatibili con la presente (non così per il “Piano Famiglie” dell’Abi  http://www.questidenari.com/?tag=piano-famiglie partito a febbraio 2010 e cumulabile con l’attuale misura).

La legge, con riferimento alla rata di mutuo, prevede che la sospensione possa essere richiesta anche da coloro che sono già in ritardo col pagamento delle rate pregresse (così incluse nel periodo di sospensione), purché non abbia avuto inizio il procedimento esecutivo con la notifica dell’atto di pignoramento, e dispone in particolare che:

–        venga sospesa la corresponsione della quota capitale della rata (ovvero il denaro da restituire alla banca), poi versata a fine piano di ammortamento del mutuo;

–        la quota interessi della rata venga scissa in due parti di cui la prima, basata sul parametro preso a riferimento come l’Euribor per i mutui a tasso variabile e l’Irs per i mutui a tasso fisso, rimane a carico del Fondo, mentre la seconda, costituita dallo spread (guadagno per la banca), è corrisposta dal mutuatario. Secondo stime iniziali, residuerebbe a carico del beneficiario un esborso mensile compreso tra i 40 ed i 70 euro.

I requisiti soggettivi di cui deve essere in possesso il beneficiario sono i seguenti tre, tutti sussistenti al momento della presentazione della domanda in capo anche ad uno soltanto dei cointestatari del mutuo:

–        proprietario dell’abitazione principale, sita sul territorio nazionale e per la quale è stato erogato il mutuo, non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (ovvero l’immobile non deve essere di lusso);

–        titolare di un mutuo di importo erogato non superiore a 250.000 euro con ammortamento in corso da almeno un anno (tempo da computarsi al netto dell’eventuale periodo di pre-ammortamento);

–        ISEE (Indicatore Situazione Economica Equivalente: http://www.questidenari.com/?tag=isee) del nucleo familiare non superiore a 30.000 euro.

E’ da ritenersi compreso nella presente misura il mutuo erogato per portabilità tramite surroga ai sensi del D.L. 7/2007 convertito dalla legge 40/2007, quando al momento della surroga l’importo non fosse superiore a 250.000 euro e sempre che l’evento da cui è scaturita la temporanea impossibilità di provvedere al pagamento si sia verificato successivamente alla data di surrogazione del mutuo. Parimenti è da ritenersi compreso il mutuo oggetto di cartolarizzazione o rinegoziazione con la stessa banca.

E’ da ritenersi escluso, invece, il mutuo accordato ai soggetti assicurati con polizza contro il rischio di insolvenza determinata dal verificarsi degli eventi impeditivi previsti dalla misura (sub), se la copertura assicurativa è attiva al momento della sospensione.

Ai fini della sospensione deve essersi verificata – successivamente alla stipula del mutuo – almeno una tra le seguenti cause impeditive (in ordine alle quali è necessario produrre la relativa documentazione):

–        perdita del posto di lavoro dipendente a tempo indeterminato (lettera di licenziamento) o a termine del contratto di lavoro parasubordinato o assimilato (copia del contratto), con assenza del nuovo rapporto lavorativo non inferiore a tre mesi (dichiarazione dello stato di disoccupazione resa dall’interessato al Centro per l’impiego ai sensi dell’art. 2 D.Lgs. 21/04/2000, n°181);

–        morte (certificato di morte) o insorgenza di condizioni di non autosufficienza di uno fra i componenti il nucleo familiare domiciliato nell’abitazione del beneficiario (certificato rilasciato dalla commissione istituita presso l’ASL competente per territorio), nel caso in cui lo stesso componente percepisca redditi per almeno il 30% del reddito imponibile complessivo del nucleo familiare ISEE (autocertificazione attestante la domiciliazione del componente il nucleo familiare presso l’abitazione del mutuatario; documentazione dalla quale risulti il reddito imponibile del componente il nucleo familiare ISEE);

–        pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare per importo non inferiore a 5.000 euro all’anno (fatture attestanti le spese mediche sostenute; copia del contratto di assistenza domiciliare da cui ricavare l’importo delle prestazioni fruite nell’anno precedente la data di presentazione della domanda; copia della documentazione relativa all’avvenuto assolvimento degli obblighi contributivi; certificato di “stato di famiglia”);

–        spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o adeguamento funzionale dell’immobile oggetto del mutuo, sostenute per un importo non inferiore a 5.000 euro (fatture rilasciate dall’impresa attestanti le spese sostenute e recanti la descrizione dell’intervento effettuato sull’immobile; nel caso di spese riferibili a condomini: delibere assembleari di riparto delle spese e dichiarazione dell’amministratore dell’immobile; certificato di “stato di famiglia”).

Si precisa che in caso di false attestazioni la CONSAP provvede alla revoca delle agevolazioni e trasmette gli atti all’Autorità Giudiziaria, obbliga il beneficiario a rimborsare al Fondo gli interessi legali e la somma corrisposta alla banca, rivalutata secondo gli indici ISTAT di inflazione, e – in caso di mancato adempimento – recupera la somma dovuta avvalendosi anche della procedura di iscrizione a ruolo.

Tra le osservazioni possibili, in questa fase precedente le operazioni di richiesta sospensione, vi sono quelle che derivano dal paragone con il piano Abi per le famiglie derivato dall’accordo con le associazioni di consumatori: di natura temporanea quest’ultimo, in scadenza al prossimo 31 gennaio, il Fondo solidarietà ha carattere di durata nel tempo che deriva dalla legge, ed inoltre fa riferimento (ad es.) anche all’anno 2008 – escluso dall’accordo Abi – durante il quale potrebbe essersi verificata la perdita del lavoro dei mutuatari.

Inoltre, le cause di impedimento temporaneo per l’adesione al Fondo comprendono anche problemi legati al sostenimento di spese mediche, ovvero ampliano la fattispecie prevista, così come l’introduzione del parametro ISEE consente l’ottenimento del beneficio per ulteriori categorie fra cui artigiani e commercianti (contribuenti detti “al minimo”).

Il Fondo non è destinato alle aziende (per le quali esiste la moratoria Abi, ancora attiva).

Riguardo all’iter istruttorio e ai tempi di ottenimento della sospensione, la domanda del beneficiario viene controllata formalmente dalla banca che poi informa la CONSAP; quest’ultima, una volta concesso il nulla osta, consente alla banca di comunicare l’esito al beneficiario, e la sospensione si attiva entro i 30 giorni successivi a detta comunicazione. Ciò significa che l’effettiva sospensione delle rate, probabilmente, avverrà solo a partire dai primi mesi del 2011 (fonte: Radio24, Salvadanaio – puntata del 29/10/2010).

Ulteriori approfondimenti sul sito web del Dipartimento del Tesoro – da cui è possibile scaricare la modulistica da presentare in banca per l’adesione a partire dal 15 novembre 2010 – all’indirizzo www.dt.tesoro.it.

Finanziamenti

D.Lgs. 141/10: la tutela per il credito al consumo e le novità sui mutui

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Il 19 settembre scorso è entrato in vigore il decreto legislativo n. 141 del 13 agosto 2010 con cui, in attuazione della Direttiva 2008/48/CE, è stata modificata la disciplina dei contratti di credito ai consumatori.

Tra le conseguenze di maggior rilievo per i consumatori che fanno ricorso al prestito personale, o alla cessione del quinto dello stipendio (http://www.questidenari.com/?tag=cessione-quinto) o della pensione, vi è il decadimento automatico del finanziamento collegato all’acquisto di un bene o servizio (collegamento negoziale), quando il contratto dello stesso ultimo sia stato annullato per difformità rispetto alla descrizione del venditore (inadempimento del fornitore).

Ciò significa che non solo l’annullamento del contratto di acquisto di un elettrodomestico o di un viaggio non obbliga più il consumatore all’impugnazione del finanziamento in separata sede, ma pure che la risoluzione del contratto di credito conferisce al consumatore il diritto al rimborso delle rate già pagate, e degli eventuali altri oneri, per un’operazione il cui importo complessivo sia compreso tra i 200 ed i 75.000 euro. Oltre detti limiti, invece, le nuove norme – su cui Banca d’Italia e CICR sono chiamati a produrre la normativa di dettaglio sulla tutela del credito al consumo di successiva emanazione – non modificano il Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/93) ed il Codice del Consumo (D.Lgs. 206/05).

Con riferimento alla generalità dei casi relativi al credito al consumo, il decreto fissa gli obblighi informativi fra i quali l’indicazione del tasso di costo complessivamente applicato (TAEG, comprensivo del tasso d’interesse) e la rappresentazione, anche grafica, del confronto tra le varie offerte di credito disponibili sul mercato (pubblicità). Il consumatore può recedere dal contratto di credito entro i 14 giorni successivi alla conclusione, ovvero successivi al momento in cui riceve l’informativa prevista, senza che lo stesso sia obbligato al pagamento di penali ma soltanto tenuto alla restituzione del capitale erogato e degli interessi maturati sino alla data del rimborso (recesso del consumatore).

Tra le novità del decreto in materia di mutui, inoltre, è prevista la decadenza della possibilità di revisione unilaterale delle condizioni contrattuali di mutuo da parte delle banche, e l’estensione alle imprese della portabilità del mutuo (prima riservata ai soli consumatori).

Per la visione completa del documento è possibile scaricare il decreto legislativo 141/2010 (in formato pdf) dal sito web della Presidenza del Consiglio dei Ministri.

Mutui bancari

Le condizioni del mutuo casa

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Variazioni dei tassi incomprensibili, duplicazioni di polizze vita, costi alti e tempi lunghi per l’ottenimento delle perizie di cui non viene fornita copia, discutibile importo di valutazione dell’immobile, spiegazioni insufficienti: sono tanti gli interrogativi e le lamentele di chi si accinge a richiedere un mutuo casa, a rinegoziarlo o a trasferirlo presso altro istituto (http://www.questidenari.com/?p=11).

Vi riporto lo stralcio di un brano scritto da un caro amico conosciuto sui banchi universitari, Giuseppe Barresi, promotore finanziario di esperienza consolidata, che risponde ai dubbi del lettore Marco (il cui commento integrale è disponibile sul sito http://www.vostrisoldi.it/articolo/tassi-di-interesse-in-europa-sono-ancora-troppo-alti/12401/#comments).

                           

“ …….. Per quanto riguarda i dubbi dell’amico Marco, vorrei innanzitutto precisare che i tassi sono cosa ben distinta dalle spese pagate alla banca per la richiesta di mutuo, e che una variazione seppur piccola dei tassi incide nel tempo molto di più dell’eventuale manovra delle banche sugli importi delle spese fatte pagare ai mutuatari.

Mentre i tassi sono parametrati agli indicatori IRS (tasso fisso) e Euribor 1/3/6 mesi (tasso variabile) oggettivamente stabiliti dal mercato e non manovrabili dalle banche, gli spread applicati dipendono esclusivamente dalle banche che essendo in un libero mercato possono variarli in qualsiasi momento pena la loro estromissione dal mercato stesso. Spesso si cade nell’errore di pensare che le banche non aggiornino l’Euribor in caso di mutui a tassi variabili perché ci si accorge magari, come successo ultimamente, che l’indicatore di mercato scende e le rate rimangono pressoché le stesse. Questo dipende dal fatto che abbiamo a che fare con l’Euribor a 3 o magari a 6 Mesi che aggiorna la rata appunto ogni tre/sei mesi e non in tempo reale.

Il tasso BCE di cui si sente spesso parlare è cosa ben diversa dall’Euribor: sicuramente quest’ultimo è influenzato dal tasso manovrato dalla Banca Centrale Europea ma non varia immediatamente con esso.

Quest’anno, almeno per la mia banca, è disponibile un nuovo tipo di mutuo che collega gli interessi passivi direttamente al tasso BCE e quindi è maggiormente trasparente.

Come gli spread, anche tutte le spese inserite nel contratto di mutuo fanno parte dell’offerta della Banca e quindi possono essere più o meno vantaggiose se confrontate con quelle di altre banche. Tra di esse ci sono le spese istruttoria, l’assicurazione incendio e scoppio sull’immobile, l’assicurazione sulla persona mutuataria ed infine la perizia. Per ritornare al discorso polizze, io sinceramente non credevo ci fossero banche che richiedessero obbligatoriamente la sottoscrizione della polizza vita, per questo devo dire che la mia banca è differente.

Nella generalità dei casi questo tipo di assicurazione è facoltativa a differenza della copertura sull’immobile che ne garantisce la banca dalla distruzione, dato che la banca stessa rischierebbe di perdere la garanzia reale inscritta inizialmente a suo favore.

Entrando più nel dettaglio di quanto successo a Marco, relativamente alla sottoscrizione di una seconda polizza vita in sede di richiesta secondo mutuo con la stessa banca, bisogna sottolineare che tali polizze vanno ad assicurare il debito residuo del mutuo richiesto e quasi sempre vengono pagate una tantum all’inizio, quindi penso non sia tecnicamente possibile far pagare un adeguamento al cliente per incrementare il capitale assicurato. E’ comunque vero che la banca percepisce un ritorno commissionale da ogni polizza sottoscritta.

Si dovrebbe andare a vedere quanta parte del secondo premio pagato da Marco è stata destinata alla vera e propria copertura del nuovo mutuo e quanta invece al costo. Sicuramente la banca, se non lo ha fatto, avrebbe potuto azzerare il costo per agevolare il cliente che per la seconda volta utilizza i suoi servizi/prodotti invece di rivolgersi ad altra banca.

Dalle parole espresse da Marco si denota che il rapporto con la sua banca si è ormai incrinato, questo dovrebbe portarlo a sedersi a tavolino con altre banche per trovare la soluzione migliore al suo problema. Ci sono moltissime banche o finanziarie disposte a consolidare il debito pregresso contratto, magari allungando la scadenza del nuovo mutuo per finanziare anche una liquidità aggiuntiva, sempre ammesso che ci siano tutte le condizioni per tale possibilità.

Personalmente dico che se un mutuatario vuole fare anche una semplice surroga, e spostare il suo mutuo su di un’altra banca senza costi, nessuno glielo può impedire, nè tantomeno la banca mutuante originaria che rischia sanzioni – come è successo ad una nota banca che ultimamente è stata multata per aver messo in atto comportamenti che hanno ostacolato la libera portabilità del mutuo dei suoi clienti.

Per quanto riguarda la Perizia, effettivamente è prassi ormai consolidata da parte delle Banche Mutuanti di farla pagare ma di non consegnarla al cliente. Non essendo un tecnico posso solo pensare che tale valutazione non sia del tutto oggettiva ma ci sia una parte seppur piccola che possa influenzare il Valore Finale di un Immobile e che dipenda appunto dal valutatore che, nel caso di perizie per richieste mutuo, è incaricato direttamente dalla banca che ne definisce i criteri di valutazione da utilizzare. Se così fosse, avrebbe un senso il suo mancato rilascio al cliente perché finalizzata solamente al rilascio del mutuo e non utilizzabile nei confronti di terzi.

Spero di essere stato chiaro ed esauriente per quanto possano essere di mia competenza i temi trattati.”