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Detrazione Irpef per interventi di ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria e straordinaria: spese ammesse e interessi passivi sul mutuo

1 Novembre 2013 L'Autore Lascia un commento

(continua da “Spese di ristrutturazione edilizia: detrazione Irpef, beneficiari e intestazione di bonifico e fattura”)

Tra i lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spettano le detrazioni figurano:

– quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001. In particolare, il beneficio riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, opere di restauro e risanamento conservativo, lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;

– quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 relativi a manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali;

– gli interventi finalizzati alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;

– gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico e al conseguimento di risparmi energetici.

Il compimento di interventi finalizzati al risparmio energetico è assimilato alla realizzazione di impianti a fonti rinnovabili (es. impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica in base alla risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013) installati per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (i.e. usi domestici e usi di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, etc.).

Tra le altre spese ammesse ai fini dell’agevolazione vi sono quelle per la progettazione, per le prestazioni professionali, per la messa in regola degli edifici ai sensi del D.M. 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71), per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, nonché l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denuncia di inizio lavori.

Specificamente, sono ammesse le spese sostenute per gli interventi di:

– manutenzione ordinaria che riguardino le sole parti comuni (la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale) come il suolo su cui sorge l’edificio residenziale situato nel territorio dello Stato, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, gli ascensori e le fognature. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio attiene all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio e spetta al singolo condomino nei limiti della quota a lui imputabile, “a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi”;

– manutenzione straordinaria relativi a opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici (purché non producano variazioni dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari o cambiamenti nella destinazione d’uso). Ad esempio l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione ed il miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, il rifacimento di scale e rampe, gli interventi finalizzati al risparmio energetico;

– ristrutturazione edilizia, tra i quali vi sono quelli finalizzati a trasformare un fabbricato facendolo divenire diverso dal precedente (tutto o in parte), purché non si realizzi la demolizione e ricostruzione con ampliamento (definita “nuova costruzione” a cui non spetta il bonus) e con la precisazione che, in caso la ristrutturazione avvenisse senza demolire l’edificio ma con l’ampliamento dello stesso, la detrazione spetterebbe solo per le spese riguardanti la parte esistente (l’ampliamento configura “nuova costruzione”). Ad esempio la demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile, la modifica della facciata, la realizzazione di una mansarda o di un balcone, l’apertura di nuove porte e finestre e la costruzione dei servizi igienici con ampliamento di superfici e volumi esistenti.

Inoltre i contribuenti che realizzano opere di ristrutturazione e/o costruzione della loro abitazione principale possono detrarre dall’Irpef gli interessi passivi ed i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari nella misura del 19% sull’importo massimo di 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta purché:

– il mutuo venga stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi;

– l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione;

– il contratto di mutuo venga stipulato dal soggetto che sarà possessore dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

In merito alla detrazione d’imposta riservata agli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, le Entrate hanno specificato il caso particolare in cui l’atto definitivo di acquisto venga stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti: la detrazione d’imposta spetta solo se è stato regolarmente registrato il compromesso di vendita da cui risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box. Detta condizione si considera realizzata se il bonifico viene effettuato nello stesso giorno in cui si stipula l’atto, ma in orario antecedente a quello della stipula stessa.

(continua “Causale del bonifico per spese di ristrutturazione e codice fiscale del beneficiario. Trasferimento della detrazione per vendita dell’immobile“)

Mutui bancari

Fondo solidarietà mutui per acquisto prima casa: dal 15 novembre 2010 le domande per la sospensione delle rate

1 Novembre 2010 L'Autore Lascia un commento

Le famiglie in difficoltà col pagamento delle rate possono contare finalmente sull’istituzione del Fondo di solidarietà per i mutui finalizzati all’acquisto della prima casa – riferimenti normativi alla legge 24 dicembre 2007 n° 244, art. 2, commi 475 e seguenti, al Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze n° 132 del 21 giugno 2010 pubblicato su G.U.R.I. n° 192 del 18 agosto 2010, e al decreto del Direttore Generale del Tesoro del 14 settembre 2010 con cui è stato individuato nella CONSAP (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A.) il Gestore del Fondo.

Al verificarsi di un accadimento fra quelli espressamente elencati, e qualora i soggetti titolari del mutuo fossero in possesso di determinati requisiti, in aggiunta al sollevamento dall’obbligo di corrispondere gli oneri finanziari e notarili scatterebbe la sospensione – fruibile al massimo due volte e fino a 18 mesi complessivi – del pagamento delle rate per quelle famiglie che si avvalessero del Fondo sino ad esaurimento delle risorse stanziate, e sempre che le stesse famiglie non abbiano già usufruito dei benefici di misure similari ed incompatibili con la presente (non così per il “Piano Famiglie” dell’Abi http://www.questidenari.com/?tag=piano-famiglie partito a febbraio 2010 e cumulabile con l’attuale misura).

La legge, con riferimento alla rata di mutuo, prevede che la sospensione possa essere richiesta anche da coloro che sono già in ritardo col pagamento delle rate pregresse (così incluse nel periodo di sospensione), purché non abbia avuto inizio il procedimento esecutivo con la notifica dell’atto di pignoramento, e dispone in particolare che:

– venga sospesa la corresponsione della quota capitale della rata (ovvero il denaro da restituire alla banca), poi versata a fine piano di ammortamento del mutuo;

– la quota interessi della rata venga scissa in due parti di cui la prima, basata sul parametro preso a riferimento come l’Euribor per i mutui a tasso variabile e l’Irs per i mutui a tasso fisso, rimane a carico del Fondo, mentre la seconda, costituita dallo spread (guadagno per la banca), è corrisposta dal mutuatario. Secondo stime iniziali, residuerebbe a carico del beneficiario un esborso mensile compreso tra i 40 ed i 70 euro.

I requisiti soggettivi di cui deve essere in possesso il beneficiario sono i seguenti tre, tutti sussistenti al momento della presentazione della domanda in capo anche ad uno soltanto dei cointestatari del mutuo:

– proprietario dell’abitazione principale, sita sul territorio nazionale e per la quale è stato erogato il mutuo, non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (ovvero l’immobile non deve essere di lusso);

– titolare di un mutuo di importo erogato non superiore a 250.000 euro con ammortamento in corso da almeno un anno (tempo da computarsi al netto dell’eventuale periodo di pre-ammortamento);

– ISEE (Indicatore Situazione Economica Equivalente: http://www.questidenari.com/?tag=isee) del nucleo familiare non superiore a 30.000 euro.

E’ da ritenersi compreso nella presente misura il mutuo erogato per portabilità tramite surroga ai sensi del D.L. 7/2007 convertito dalla legge 40/2007, quando al momento della surroga l’importo non fosse superiore a 250.000 euro e sempre che l’evento da cui è scaturita la temporanea impossibilità di provvedere al pagamento si sia verificato successivamente alla data di surrogazione del mutuo. Parimenti è da ritenersi compreso il mutuo oggetto di cartolarizzazione o rinegoziazione con la stessa banca.

E’ da ritenersi escluso, invece, il mutuo accordato ai soggetti assicurati con polizza contro il rischio di insolvenza determinata dal verificarsi degli eventi impeditivi previsti dalla misura (sub), se la copertura assicurativa è attiva al momento della sospensione.

Ai fini della sospensione deve essersi verificata – successivamente alla stipula del mutuo – almeno una tra le seguenti cause impeditive (in ordine alle quali è necessario produrre la relativa documentazione):

– perdita del posto di lavoro dipendente a tempo indeterminato (lettera di licenziamento) o a termine del contratto di lavoro parasubordinato o assimilato (copia del contratto), con assenza del nuovo rapporto lavorativo non inferiore a tre mesi (dichiarazione dello stato di disoccupazione resa dall’interessato al Centro per l’impiego ai sensi dell’art. 2 D.Lgs. 21/04/2000, n°181);

– morte (certificato di morte) o insorgenza di condizioni di non autosufficienza di uno fra i componenti il nucleo familiare domiciliato nell’abitazione del beneficiario (certificato rilasciato dalla commissione istituita presso l’ASL competente per territorio), nel caso in cui lo stesso componente percepisca redditi per almeno il 30% del reddito imponibile complessivo del nucleo familiare ISEE (autocertificazione attestante la domiciliazione del componente il nucleo familiare presso l’abitazione del mutuatario; documentazione dalla quale risulti il reddito imponibile del componente il nucleo familiare ISEE);

– pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare per importo non inferiore a 5.000 euro all’anno (fatture attestanti le spese mediche sostenute; copia del contratto di assistenza domiciliare da cui ricavare l’importo delle prestazioni fruite nell’anno precedente la data di presentazione della domanda; copia della documentazione relativa all’avvenuto assolvimento degli obblighi contributivi; certificato di “stato di famiglia”);

– spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o adeguamento funzionale dell’immobile oggetto del mutuo, sostenute per un importo non inferiore a 5.000 euro (fatture rilasciate dall’impresa attestanti le spese sostenute e recanti la descrizione dell’intervento effettuato sull’immobile; nel caso di spese riferibili a condomini: delibere assembleari di riparto delle spese e dichiarazione dell’amministratore dell’immobile; certificato di “stato di famiglia”).

Si precisa che in caso di false attestazioni la CONSAP provvede alla revoca delle agevolazioni e trasmette gli atti all’Autorità Giudiziaria, obbliga il beneficiario a rimborsare al Fondo gli interessi legali e la somma corrisposta alla banca, rivalutata secondo gli indici ISTAT di inflazione, e – in caso di mancato adempimento – recupera la somma dovuta avvalendosi anche della procedura di iscrizione a ruolo.

Tra le osservazioni possibili, in questa fase precedente le operazioni di richiesta sospensione, vi sono quelle che derivano dal paragone con il piano Abi per le famiglie derivato dall’accordo con le associazioni di consumatori: di natura temporanea quest’ultimo, in scadenza al prossimo 31 gennaio, il Fondo solidarietà ha carattere di durata nel tempo che deriva dalla legge, ed inoltre fa riferimento (ad es.) anche all’anno 2008 – escluso dall’accordo Abi – durante il quale potrebbe essersi verificata la perdita del lavoro dei mutuatari.

Inoltre, le cause di impedimento temporaneo per l’adesione al Fondo comprendono anche problemi legati al sostenimento di spese mediche, ovvero ampliano la fattispecie prevista, così come l’introduzione del parametro ISEE consente l’ottenimento del beneficio per ulteriori categorie fra cui artigiani e commercianti (contribuenti detti “al minimo”).

Il Fondo non è destinato alle aziende (per le quali esiste la moratoria Abi, ancora attiva).

Riguardo all’iter istruttorio e ai tempi di ottenimento della sospensione, la domanda del beneficiario viene controllata formalmente dalla banca che poi informa la CONSAP; quest’ultima, una volta concesso il nulla osta, consente alla banca di comunicare l’esito al beneficiario, e la sospensione si attiva entro i 30 giorni successivi a detta comunicazione. Ciò significa che l’effettiva sospensione delle rate, probabilmente, avverrà solo a partire dai primi mesi del 2011 (fonte: Radio24, Salvadanaio – puntata del 29/10/2010).

Ulteriori approfondimenti sul sito web del Dipartimento del Tesoro – da cui è possibile scaricare la modulistica da presentare in banca per l’adesione a partire dal 15 novembre 2010 – all’indirizzo www.dt.tesoro.it.