Le condizioni del mutuo casa

 

Variazioni dei tassi incomprensibili, duplicazioni di polizze vita, costi alti e tempi lunghi per l’ottenimento delle perizie di cui non viene fornita copia, discutibile importo di valutazione dell’immobile, spiegazioni insufficienti: sono tanti gli interrogativi e le lamentele di chi si accinge a richiedere un mutuo casa, a rinegoziarlo o a trasferirlo presso altro istituto (http://www.questidenari.com/?p=11).

Vi riporto lo stralcio di un brano scritto da un caro amico conosciuto sui banchi universitari, Giuseppe Barresi, promotore finanziario di esperienza consolidata, che risponde ai dubbi del lettore Marco (il cui commento integrale è disponibile sul sito http://www.vostrisoldi.it/articolo/tassi-di-interesse-in-europa-sono-ancora-troppo-alti/12401/#comments).

                           

“ …….. Per quanto riguarda i dubbi dell’amico Marco, vorrei innanzitutto precisare che i tassi sono cosa ben distinta dalle spese pagate alla banca per la richiesta di mutuo, e che una variazione seppur piccola dei tassi incide nel tempo molto di più dell’eventuale manovra delle banche sugli importi delle spese fatte pagare ai mutuatari.

Mentre i tassi sono parametrati agli indicatori IRS (tasso fisso) e Euribor 1/3/6 mesi (tasso variabile) oggettivamente stabiliti dal mercato e non manovrabili dalle banche, gli spread applicati dipendono esclusivamente dalle banche che essendo in un libero mercato possono variarli in qualsiasi momento pena la loro estromissione dal mercato stesso. Spesso si cade nell’errore di pensare che le banche non aggiornino l’Euribor in caso di mutui a tassi variabili perché ci si accorge magari, come successo ultimamente, che l’indicatore di mercato scende e le rate rimangono pressoché le stesse. Questo dipende dal fatto che abbiamo a che fare con l’Euribor a 3 o magari a 6 Mesi che aggiorna la rata appunto ogni tre/sei mesi e non in tempo reale.

Il tasso BCE di cui si sente spesso parlare è cosa ben diversa dall’Euribor: sicuramente quest’ultimo è influenzato dal tasso manovrato dalla Banca Centrale Europea ma non varia immediatamente con esso.

Quest’anno, almeno per la mia banca, è disponibile un nuovo tipo di mutuo che collega gli interessi passivi direttamente al tasso BCE e quindi è maggiormente trasparente.

Come gli spread, anche tutte le spese inserite nel contratto di mutuo fanno parte dell’offerta della Banca e quindi possono essere più o meno vantaggiose se confrontate con quelle di altre banche. Tra di esse ci sono le spese istruttoria, l’assicurazione incendio e scoppio sull’immobile, l’assicurazione sulla persona mutuataria ed infine la perizia. Per ritornare al discorso polizze, io sinceramente non credevo ci fossero banche che richiedessero obbligatoriamente la sottoscrizione della polizza vita, per questo devo dire che la mia banca è differente.

Nella generalità dei casi questo tipo di assicurazione è facoltativa a differenza della copertura sull’immobile che ne garantisce la banca dalla distruzione, dato che la banca stessa rischierebbe di perdere la garanzia reale inscritta inizialmente a suo favore.

Entrando più nel dettaglio di quanto successo a Marco, relativamente alla sottoscrizione di una seconda polizza vita in sede di richiesta secondo mutuo con la stessa banca, bisogna sottolineare che tali polizze vanno ad assicurare il debito residuo del mutuo richiesto e quasi sempre vengono pagate una tantum all’inizio, quindi penso non sia tecnicamente possibile far pagare un adeguamento al cliente per incrementare il capitale assicurato. E’ comunque vero che la banca percepisce un ritorno commissionale da ogni polizza sottoscritta.

Si dovrebbe andare a vedere quanta parte del secondo premio pagato da Marco è stata destinata alla vera e propria copertura del nuovo mutuo e quanta invece al costo. Sicuramente la banca, se non lo ha fatto, avrebbe potuto azzerare il costo per agevolare il cliente che per la seconda volta utilizza i suoi servizi/prodotti invece di rivolgersi ad altra banca.

Dalle parole espresse da Marco si denota che il rapporto con la sua banca si è ormai incrinato, questo dovrebbe portarlo a sedersi a tavolino con altre banche per trovare la soluzione migliore al suo problema. Ci sono moltissime banche o finanziarie disposte a consolidare il debito pregresso contratto, magari allungando la scadenza del nuovo mutuo per finanziare anche una liquidità aggiuntiva, sempre ammesso che ci siano tutte le condizioni per tale possibilità.

Personalmente dico che se un mutuatario vuole fare anche una semplice surroga, e spostare il suo mutuo su di un’altra banca senza costi, nessuno glielo può impedire, nè tantomeno la banca mutuante originaria che rischia sanzioni – come è successo ad una nota banca che ultimamente è stata multata per aver messo in atto comportamenti che hanno ostacolato la libera portabilità del mutuo dei suoi clienti.

Per quanto riguarda la Perizia, effettivamente è prassi ormai consolidata da parte delle Banche Mutuanti di farla pagare ma di non consegnarla al cliente. Non essendo un tecnico posso solo pensare che tale valutazione non sia del tutto oggettiva ma ci sia una parte seppur piccola che possa influenzare il Valore Finale di un Immobile e che dipenda appunto dal valutatore che, nel caso di perizie per richieste mutuo, è incaricato direttamente dalla banca che ne definisce i criteri di valutazione da utilizzare. Se così fosse, avrebbe un senso il suo mancato rilascio al cliente perché finalizzata solamente al rilascio del mutuo e non utilizzabile nei confronti di terzi.

Spero di essere stato chiaro ed esauriente per quanto possano essere di mia competenza i temi trattati.”

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