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Miscellaneous

Riforma del condominio 2012: conto corrente, maggioranze in assemblea, innovazioni, impianti di videosorveglianza, tabelle millesimali

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(continua da “Riforma del condominio 2012: azione legale obbligatoria contro un condomino moroso, copia documenti in formato digitale, sanzioni e animali domestici”)

Tutti i flussi monetari, in uscita ed in entrata compresi quelli provenienti da terzi, devono transitare per un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, affinchè non vi sia confusione patrimoniale tra le somme appartenenti ai condomini e quelle appartenenti all’amministratore; a ciascun condomino è consentito prendere visione della relativa rendicontazione o estrarne copia a proprie spese (art. 1129 c.c.). La riforma del condominio 2012, nella specie, recepisce la sentenza della Corte di Cassazione n. 7162 del 10/05/2012: “ ……. l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.”).

In base al DDL definitivamente approvato dalla Commissione Giustizia del Senato il 20 novembre 2012, inoltre, il quorum costitutivo dell’assemblea in prima convocazione è stato abbassato alla maggioranza dei partecipanti al condominio e ai 2/3 terzi del valore dell’edificio, e le relative deliberazioni sono validamente approvate “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, 1° e 2°, c.c.).

La stessa condizione ultima per l’approvazione della deliberazione di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. si rende necessaria per disporre le innovazioni (art. 1120 c.c.) che abbiano ad oggetto gli interventi volti a migliorare la sicurezza, “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune”, “l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo” ed infine (art. 1122-ter c.c.) l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni. Per le innovazioni ordinarie, invece, è richiesta la maggioranza di cui al 5° comma dell’art. 1136 c.c.

L’assemblea è regolarmente costituita in seconda convocazione con la presenza di 1/3 del numero complessivo dei condomini e di un terzo dei millesimi di proprietà, e la deliberazione è “approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio” (quorum deliberativo: art. 1136, 3°, c.c.).

Per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni è necessario in assemblea un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio (art. 1117-ter).

I valori delle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità (art. 69 disp. att.), mentre possono essere rettificati o modificati con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 in caso di errore oppure “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”; nell’ultimo caso le spese sono a carico di colui che ha dato luogo alla variazione.

In caso di revisione giudiziaria non viene previsto il litisconsorzio necessario.

Le precedenti disposizioni si applicano pure per le tabelle redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Ogni condomino dissenziente, astenuto o assente può ricorrere all’autorità giudiziaria per chiedere l’annullamento della deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio entro il termine di 30 giorni a decorrere dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti ovvero dalla data di comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.).

Il condomino che non intenda beneficiare dell’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento può agire senza il benestare dell’assemblea purché non provochi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e continui a sostenere le relative spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma (art. 1118, 4°, c.c.).

(continua “Riforma del condominio 2012: ripartizione spese per scale e ascensore; requisiti, nomina e revoca dell’amministratore; polizza assicurativa“)

Commercialista

Imu: valore dell’immobile, moltiplicatori, aliquota e detrazione dall’imposta municipale propria secondo la legge n. 214 del 2011 di conversione al decreto legge 201/2011 (art. 13)

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Con la Legge 22 dicembre 2011, n. 214, è stato convertito, con modificazioni, il Decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201; le relative disposizioni, pubblicate nella G.U. n. 300 del 27/12/2011 – Suppl. Ordinario n. 276, sono entrate in vigore il giorno successivo alla pubblicazione.

L’art. 13 (Anticipazione sperimentale dell’imposta municipale propria) del D.L. 201/2011 anticipa al 2012 l’imposta municipale propria che ha per presupposto (comma 2) il possesso di immobili di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ivi comprese l’abitazione principale (nella quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente) e le pertinenze della stessa (esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo).

Il comma 3 dell’art. 13 stabilisce che la base imponibile dell’imposta è rappresentata dal valore dell’immobile “determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e dei commi 4 e 5 del presente articolo”.

Il 4° comma, modificato in sede di conversione con l’aggiunta della lettera “b-bis” e la rettifica della lettera “d”, dispone che il valore dei fabbricati iscritti in catasto si ottiene applicando i successivi moltiplicatori “all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell’articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662:

a. 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

b. 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;

b-bis. 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;

c. 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;

d. 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013;

e. 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.”

Il moltiplicatore 130, in base al 5° comma relativo all’ottenimento del valore dei terreni agricoli, viene applicato “all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento ai sensi dell’articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n. 662”; il moltiplicatore è pari a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

I commi 6-8 stabiliscono l’aliquota di base dell’imposta pari allo 0,76%, ridotta allo 0,4% per l’abitazione principale e le relative pertinenze e ridotta allo 0,2% per i fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’articolo 9, comma 3-bis, del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133. I comuni possono modificare in aumento o in diminuzione l’aliquota di base dello 0,3% e l’aliquota ridotta per abitazione principale e pertinenze nella misura dello 0,2%, ed infine ridurre l’aliquota per i fabbricati rurali ad uso strumentale fino allo 0,1%. In base al 9° comma, “i comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 0,4 per cento nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo 43 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986, ovvero nel caso di immobili posseduti dai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società, ovvero nel caso di immobili locati”.

Il 10° comma dell’art. 13, relativo alla detrazione dall’imposta dovuta dal soggetto passivo per abitazione principale e pertinenze che spetta per euro 200 in proporzione al periodo dell’anno durante il quale si protrae la destinazione,

“Dall’imposta dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica”

è stato modificato con l’inserimento della detrazione aggiuntiva di euro 50, per gli anni 2012 e 2013, riconosciuta per ogni figlio (non necessariamente a carico) di età non superiore ad anni 26 che dimori abitualmente e risieda anagraficamente nell’abitazione principale. La detrazione è operativa col limite massimo di euro 400 complessivi, al netto della detrazione di base, e può essere ulteriormente aumentata da parte dei comuni.

La modifica del comma 14 fa decorrere dal 1° gennaio 2012 l’abrogazione delle norme sulla tassazione delle abitazioni, fra cui le disposizioni relative a variazioni catastali e riconoscimento del requisito di ruralità degli immobili (commi 2-bis, 2-ter e 2-quater dell’articolo 7 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106).

Sempre in materia di ruralità degli immobili, infine, con l’aggiunta dei commi da 14-bis a 14-quater si precisano gli effetti delle domande di variazione della categoria catastale presentate fino al giorno di entrata in vigore della legge di conversione, la data di dichiarazione al catasto edilizio urbano dei fabbricati rurali iscritti al catasto terreni ed il pagamento dell’imposta municipale propria in base alla rendita delle unità similari già iscritte in catasto nelle more della presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale.

(per il beneficio della detrazione fiscale delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica degli edifici si legga “Decreto-legge 201/2011 convertito con la Legge 214 del 2011: detrazioni delle spese per interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici (art. 4, commi 1 e 4)”)

(per le novità introdotte dal decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito in legge, si legga “Imu: art. 4 del decreto semplificazioni fiscali convertito in legge“)

Investimenti borsistici

Novità fiscali per i fondi comuni d’investimento italiani dal 1° luglio 2011: equiparazione della tassazione e utilizzo delle minusvalenze

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A partire dal 4 luglio, sulla stampa e sugli altri mezzi di comunicazione diffusa adatti al raggiungimento del pubblico su larga scala, è necessario prestare rinnovata attenzione alla lettura del Nav (Net asset value) dei fondi comuni d’investimento di diritto italiano.

Infatti il “prezzo” della singola quota acquistata in origine dal sottoscrittore, in base al cambiamento della normativa fiscale a far data dal 1° luglio 2011, deve intendersi al lordo delle imposte; il titolare di fondi che volesse quantificare il rendimento netto, maturato tra due successivi istanti temporali, dovrebbe prima sottrarre il valore iniziale da quello finale del Nav e poi depurare la differenza dall’imposta dovuta per legge.

Ciò avviene senza che alcun pregiudizio possa affliggere i possessori di quote di fondi comuni, indifferentemente dalla generazione di rendimenti o perdite prima di detto termine: in caso di perdita, il Nav risulta già aumentato perché incorpora il credito d’imposta (tra le poste dell’attivo di bilancio) pari al 12,5% della perdita stessa; in caso di rendimento, il Nav risulta già diminuito perché contiene il debito d’imposta da versare al Fisco (tra le poste del passivo di bilancio).

In quest’ultima circostanza, la Società di Gestione del Risparmio (che avrebbe dovuto versare le imposte) ha effettuato una prima compensazione tra poste creditorie e debitorie alla data del 30 giugno, ovvero ha neutralizzato il risparmio versando le imposte dal fondo in utile a quello in perdita; in aggiunta, qualora detta compensazione non fosse risultata sufficiente, dal 1° luglio la SGR ha proseguito col versare al fondo in perdita le ritenute dei partecipanti al fondo in utile. Tali artifici contabili non producono alcuna variazione del Nav del fondo in perdita, il cui credito si trasforma in cassa, né producono alcuna variazione del Nav del fondo in utile, le cui ritenute vengono versate ai fondi in perdita anziché al Fisco.

Questi adattamenti si sono resi necessari a seguito della conversione in legge del c.d. Milleproroghe del febbraio scorso (art. 2, commi da 62 a 84, del Dl 29 dicembre 2010, n° 225, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2011, n° 10) con cui la tassazione dei fondi comuni italiani (e dei lussemburghesi storici) è stata equiparata alla tassazione dei fondi comuni e Sicav di diritto estero armonizzati. Cade così la distinzione tra fondi “nettisti” e fondi “lordisti” che, a parere di alcuni gestori, impediva un confronto corretto tra le performance degli OICR assoggettati a differenti regimi, essendo stati i primi svantaggiati da un’imposizione giornaliera in grado di influenzare sensibilmente i risultati nel lungo periodo (ulteriori approfondimenti in http://www.questidenari.com/?p=1372).

In termini tecnici, con la riforma si è verificato il passaggio dalla tassazione sul maturato in capo al fondo alla tassazione sul realizzato a carico del partecipante: soltanto in occasione del disinvestimento delle quote del fondo da parte del titolare, all’epoca del riscatto, verrà effettuato il prelievo del 12,5% sulla differenza effettiva che, realizzata tra valore iniziale (alla sottoscrizione) e valore finale (al rimborso o alla cessione) della quota, sostanzia un plusvalore.

La SGR, o il soggetto che ha collocato il fondo, agisce in tal modo da sostituto d’imposta applicando per conto del Fisco la ritenuta a titolo d’imposta sui proventi (12,5% del surplus costituito dalla somma di dividendi, altri proventi periodici come cedole e interessi, e variazione positiva del Nav), senza che ricorra obbligo di indicazione in sede di dichiarazione dei redditi per il partecipante né rilascio di certificazione da parte della società; anche in caso di perdita è prevista l’esenzione dall’obbligo dichiarativo, ma nella fattispecie la SGR rilascerà la certificazione delle minusvalenze per la partecipazione al fondo da utilizzare presso altre banche ove la stessa persona possieda un dossier amministrato. A differenza della vecchia normativa, la certificazione delle minusvalenze è rilasciata pure per il riscatto parziale delle quote in modo che, in caso il rapporto con l’intermediario si definisca nel solo possesso delle rimanenti quote del fondo, le perdite possano essere utilizzate a compensazione delle plusvalenze future derivanti da altri rapporti relativi alla detenzione di strumenti finanziari in custodia, amministrazione o deposito; in alternativa, le stesse perdite possono essere utilizzate in sede di dichiarazione dei redditi.

La redazione della dichiarazione dei redditi è obbligatoria nel solo caso in cui, entro il 30 settembre 2011, il sottoscrittore decidesse di revocare il regime del risparmio amministrato presso la SGR in presenza di perdite sofferte dal 1° luglio 2011: l’utilizzo delle perdite, nel quadro RT del modello Unico 2012, comporta l’indicazione della somma desumibile dalla documentazione di provenienza bancaria attestante la minusvalenza subita (es. lettera di conferma di rimborso quote).

Giova ricordare che, ad esclusione di quanto accade nei prodotti finanziari relativi alle gestioni patrimoniali (sub), i plusvalori maturati sui fondi (∆ Nav positivo e proventi periodici, tutti qualificati come “redditi di capitale”) non possono essere compensati con le minusvalenze derivanti da altri fondi.

Come già anticipato, la minusvalenza derivante da fondi (∆ Nav negativo qualificato tra i “redditi diversi”) può essere invece compensata entro i successivi 4 anni col guadagno di natura finanziaria, esclusi dividendi e cedole, generato in conto capitale (capital gain) da investimenti in titoli azionari, obbligazionari ed altri strumenti finanziari detenuti in custodia, amministrazione o deposito (anche virtuale), ovvero può essere utilizzata in sede di dichiarazione dei redditi.

Le novità fiscali non hanno toccato le polizze vita e le Gestioni Patrimoniali in Fondi, che restano lordiste senza che si determini cambiamento alcuno per l’eventuale presenza di fondi sottostanti assoggettati a diverso regime a partire dal giorno 01/07/2011. Si ricorda che l’apertura di una Gpf potrà compensare perdite o guadagni già realizzati sui fondi, come anche può essere usata in compensazione la chiusura di una Gpf in perdita.

(per le novità in materia di tassazione dei fondi comuni d’investimento nella misura del 20% introdotte dal decreto-legge 13 agosto 2011, n. 138, si legga http://www.questidenari.com/?p=4922)

Commercialista

La circolare 24/E del 30 maggio 2011: esempi, elementi necessari, nota di variazione, sanzioni e termini di invio della comunicazione delle operazioni rilevanti ai fini dell’IVA (parte IV)

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(continua dalla parte III: http://www.questidenari.com/?p=4490)

Nella comunicazione vanno indicati gli elementi necessari all’individuazione dei soggetti e delle operazioni.  Devono essere indicati la partita IVA o il codice fiscale del cedente/prestatore e del cessionario/committente, l’importo delle operazioni con evidenza dell’imponibile, dell’imposta, o della situazione che si tratta di operazioni non imponibili o esenti.

L’operazione non deve essere comunicata se l’importo diminuisce al di sotto dei 3.000 euro per effetto della nota di variazione in diminuzione, essendo stato inizialmente superiore allo stesso limite.

Invece, se per effetto della stessa nota di variazione in diminuzione l’importo rimane superiore a 3.000 euro, la comunicazione va effettuata per l’importo diminuito. Analogamente l’operazione viene comunicata nel momento in cui l’importo supera il limite di 3.000 euro per effetto della nota di variazione in aumento, essendo stato inizialmente inferiore allo stesso limite.

Se la variazione avviene dopo il termine previsto per la comunicazione, l’importo sarà indicato nella comunicazione relativa all’anno in cui la nota di variazione viene emessa.

Come già indicato, l’adempimento in oggetto ha cadenza annuale e deve essere assolto entro il 30 aprile di ciascun anno (termini di invio della comunicazione) con riferimento alle operazioni relative al precedente anno d’imposta. Solo per l’anno d’imposta 2010, il termine indicato è stato posticipato al 31/10/2011.

Scaduti i termini, il contribuente che intende rettificare o integrare la comunicazione, entro l’ultimo giorno del mese successivo alla scadenza del termine, può presentare una nuova comunicazione attraverso l’invio di file integralmente sostitutivi dei precedenti. Successivamente, oltre 30 giorni dalla scadenza del termine previsto, si rende applicabile l’istituto del ravvedimento operoso in presenza delle condizioni previste dall’art. 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n° 472.

L’omessa trasmissione della comunicazione, l’invio della stessa con dati incompleti o non rispondenti al vero, comportano l’applicazione della sanzione amministrativa da un minimo di 258 euro ad un massimo di 2.065 euro.

Tra gli esempi che è possibile indicare – sulla base degli elementi forniti dalla Circolare – vi è quello relativo all’acquisto, effettuato nel 2010 da parte di un’impresa, di un automezzo con valore 30.000 euro (Iva esclusa), pagato con acconto di 5.000 euro e successive rate. Dato che l’importo unitario è superiore alla soglia di 25mila euro prevista per l’anno 2010, l’operazione deve essere comunicata per lo stesso anno e, con riferimento alla comunicazione del 2011 e di ciascun anno di corresponsione delle rate, saranno oggetto di riepilogo i pagamenti effettuati, per l’importo complessivo delle somme versate, con indicazione della data di registrazione dell’ultimo pagamento effettuato nel campo “data dell’operazione”.

Un ulteriore esempio può riferirsi al caso di un gioielliere che vende merce ad un cliente non residente nel territorio nazionale. Dal giorno 01/07/2011, per le operazioni di importo almeno pari a 3.600 euro (Iva inclusa), è necessaria la schedatura del cliente con obbligo di indicazione del nome, cognome, data di nascita, comune o stato estero di nascita, provincia di nascita e Stato estero del domicilio fiscale.

(per i chiarimenti della circolare 28/E/2011 delle Entrate sugli obblighi per autoveicoli ed immobili, e per i dati identificativi che commercianti e artigiani devono ottenere dai clienti residenti sul territorio nazionale e non residenti si legga http://www.questidenari.com/?p=4654)